在马来西亚，租户不再交租，我如何合法地把他请走？

欠租是房东最常遇到的纠纷之一。换锁很诱人，但在马来西亚，这可能让原本理直气壮的房东变成被告。

为什么我不能直接换锁？

《1950年特定济助法令》规定，若租约已届满（或已终止）而租户仍然占用，房东必须通过法庭程序收回管有，而不是自行采取行动。未经正当程序被逐出的租户，可起诉要求恢复管有。

自行采取的行动包括：

• 换锁或阻止进入；
• 切断电力或供水；
• 搬走租户的物品；
• 骚扰或恐吓租户。

步骤是什么？

1. 查阅租约：通知期、违约条款、终止权和押金条款。
2. 发出书面追讨欠租，给予合理的付款时间。参阅追讨信。
3. 若租户不付款，按租约以书面通知终止租约。
4. 向法庭提出诉讼，要求收回管有、追讨欠租及其他欠款。由哪个法庭审理取决于金额和所求济助。
5. 取得判决；若租户仍不迁出，由法庭执达员执行。参阅执行法庭判决。

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我可以追讨什么？

视租约和事实而定：

• 欠租；
• 租约结束后占用的中间收益或补偿；部分租约和法律对逾期占用规定双倍租金；
• 超出正常损耗的财产损坏；
• 在允许情况下的利息和讼费。

保证金通常在租约结束时用来抵扣欠款。参阅房东不退押金。

什么是扣押抵租？

《1951年扣押法令》订有法庭扣押程序：房东可申请令状，扣押并变卖租户在屋内的动产以追讨欠租。此程序必须通过法庭进行，而非由房东自己动手。

我应准备哪些证据？

• 已盖印花的租约；
• 显示付款的租金账目和银行结单；
• 往来的讯息和通知；
• 租约开始和结束时的检查照片；
• 若由租户负责，提供水电账单。

有住宅租赁法令吗？

住宅租赁法已讨论多年。在撰文时（2026年10月），我们未能确认住宅租赁法令已经生效。因此纠纷仍依一般法律和租约解决。

常见错误

• 换锁或搬走物品。
• 终止租约后接受部分租金而未保留权利，可能使问题复杂化。
• 没有为租约盖印花。
• 拖延数月才采取行动。

何时应咨询律师

当欠租累积、租户在通知后拒绝迁出，或你不确定如何正确终止租约时。欢迎联络我们；每宗案件都取决于其具体事实。

常见问题

通过法庭驱逐需时多久？

视法庭、租户是否抗辩以及执行情况而定。及早行动会有帮助。

我可以扣留押金吗？

你可按租约用以抵扣欠款，并列出扣除明细。

租户已搬走但留下物品，怎么办？

处置前请先寻求意见，并记录一切。

我可以用小额索偿程序吗？

小额索偿适用于个人在限额内的金钱索偿。收回管有通常须以一般诉讼提出。

租约需要盖印花吗？

未盖印花的租约在用作证据前可能须补盖并缴付罚款。请及早盖印花。

资料来源与事实核查

本文的法律要点已对照以下第一手资料核查。法律可能修改；本文仅为一般资讯，并非法律意见。

1. 《1950年特定济助法令》（第137号法令），总检察署马来西亚法律
2. 《1951年扣押法令》（第255号法令），总检察署马来西亚法律
3. 《1950年合约法令》（第136号法令），总检察署马来西亚法律
4. 《1949年印花税法令》（第378号法令），总检察署马来西亚法律
5. 《2012年法庭规则》（P.U.(A) 205/2012），马来西亚律师公会刊载文本，包括第12、13、18、19及93号令

事实核查日期：2026年10月17日