Penyewa saya berhenti membayar sewa di Malaysia. Bagaimana saya mengusirnya secara sah?

Tunggakan sewa ialah antara pertikaian paling biasa yang dihadapi tuan rumah. Memang menggoda untuk menukar kunci, tetapi di Malaysia itu boleh menukar tuan rumah yang mempunyai tuntutan baik menjadi defendan.

Mengapa saya tidak boleh menukar kunci sahaja?

Akta Relief Spesifik 1950 menghendaki tuan rumah yang sewaannya telah tamat (atau ditamatkan) dan penyewanya masih menduduki premis mendapatkan semula milikan melalui prosiding di mahkamah, bukan dengan tindakan sendiri. Penyewa yang dikeluarkan tanpa proses yang sewajarnya boleh menyaman untuk mendapatkan semula milikan.

Tindakan sendiri termasuk:

• menukar kunci atau menghalang akses;
• memotong elektrik atau air;
• mengalihkan barang penyewa;
• mengganggu atau mengugut penyewa.

Apakah langkah-langkahnya?

1. Baca perjanjian sewa: tempoh notis, klausa kemungkiran, hak penamatan dan terma deposit.
2. Hantar tuntutan bertulis bagi tunggakan, memberi masa yang munasabah untuk membayar. Lihat surat tuntutan.
3. Tamatkan sewaan melalui notis bertulis mengikut perjanjian, jika penyewa tidak membayar.
4. Failkan tuntutan di mahkamah untuk milikan, tunggakan, dan jumlah lain yang terhutang. Mahkamah bergantung pada jumlah dan relief yang dituntut.
5. Dapatkan penghakiman, dan jika penyewa masih tidak keluar, laksanakan melalui bailif mahkamah. Lihat melaksanakan penghakiman.

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Apa yang boleh saya tuntut?

Bergantung pada perjanjian dan fakta:

• tunggakan sewa;
• mesne profits atau pampasan bagi pendudukan selepas sewaan tamat; sesetengah perjanjian dan undang-undang memperuntukkan sewa berganda bagi tinggal melebihi tempoh;
• kerosakan pada hartanah melebihi haus dan lusuh biasa;
• faedah dan kos jika dibenarkan.

Deposit sekuriti biasanya digunakan terhadap jumlah yang terhutang pada akhirnya. Lihat tuan rumah tidak memulangkan deposit.

Apakah tahan sita bagi sewa?

Akta Tahan Sita 1951 menyediakan prosedur mahkamah bagi tahan sita, di mana tuan rumah boleh memohon waran untuk menyita dan menjual harta alih penyewa di premis bagi mendapatkan tunggakan sewa. Ia mesti dilakukan melalui mahkamah, bukan oleh tuan rumah sendiri.

Bukti apa yang patut saya sediakan?

• perjanjian sewa yang telah disetem;
• lejar sewa dan penyata bank yang menunjukkan bayaran;
• mesej dan notis yang dihantar dan diterima;
• gambar pemeriksaan pada permulaan dan akhir sewaan;
• bil utiliti, jika penyewa bertanggungjawab.

Adakah terdapat Akta Sewaan Kediaman?

Undang-undang sewaan kediaman telah dibincangkan selama beberapa tahun. Pada masa penulisan (Oktober 2026), kami tidak dapat mengesahkan bahawa Akta Sewaan Kediaman telah berkuat kuasa. Oleh itu pertikaian diselesaikan di bawah undang-undang am dan perjanjian sewa.

Kesilapan biasa

• Menukar kunci atau mengalihkan barang.
• Menerima sebahagian sewa selepas penamatan tanpa merizabkan hak anda, yang boleh merumitkan keadaan.
• Tidak menyetem perjanjian sewa.
• Menunggu berbulan-bulan sebelum bertindak.

Bila perlu berjumpa peguam

Apabila tunggakan meningkat, penyewa enggan keluar selepas notis, atau anda tidak pasti cara menamatkan dengan betul. Anda boleh menghubungi kami; setiap kes bergantung pada faktanya.

Soalan lazim

Berapa lama pengusiran melalui mahkamah mengambil masa?

Ia bergantung pada mahkamah, sama ada penyewa membela diri, dan pelaksanaan. Bertindak awal membantu.

Bolehkah saya menyimpan deposit?

Anda boleh menggunakannya terhadap jumlah yang terhutang di bawah perjanjian, dengan akaun potongan.

Penyewa telah keluar tetapi meninggalkan barang. Apa yang perlu saya lakukan?

Dapatkan nasihat sebelum melupuskannya, dan dokumenkan segalanya.

Bolehkah saya menggunakan prosedur tuntutan kecil?

Tuntutan kecil adalah untuk tuntutan wang dalam had oleh individu. Milikan biasanya memerlukan tuntutan biasa.

Adakah perjanjian sewa perlu disetem?

Perjanjian yang tidak disetem mungkin perlu disetem, dengan sebarang penalti, sebelum ia boleh digunakan sebagai bukti. Setemkan awal.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
2. Akta Tahan Sita 1951 (Akta 255), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
3. Akta Kontrak 1950 (Akta 136), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
4. Akta Setem 1949 (Akta 378), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
5. Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (P.U.(A) 205/2012), teks diterbitkan Majlis Peguam, termasuk Aturan 12, 13, 18, 19 dan 93

Disemak fakta pada 17 Okt 2026