Berjaya Times Square v M-Concept [2010] 1 MLJ 597: Kekecewaan Kontrak

Kes secara ringkas

• Nama kes: Berjaya Times Square Sdn Bhd v M-Concept Sdn Bhd

• Petikan: [2010] 1 MLJ 597

• Mahkamah: Mahkamah Persekutuan Malaysia

• Tahun: 2010

• Bidang amalan: Undang-Undang Korporat & Komersial

Latar belakang dan fakta

Pertikaian timbul daripada kontrak komersial berkaitan pembangunan ikonik Berjaya Times Square. Responden berhujah bahawa kontrak itu telah kecewa, iaitu pelaksanaannya menjadi mustahil atau berbeza secara radikal daripada apa yang difikirkan oleh pihak-pihak semasa membuat perjanjian.

Isu di hadapan mahkamah

Apakah ujian yang betul di bawah undang-undang Malaysia untuk menentukan sama ada kontrak telah kecewa di bawah seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950, dan apakah akibatnya?

Keputusan dan alasan

Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa kekecewaan berlaku hanya apabila, tanpa keingkaran mana-mana pihak, sesuatu peristiwa yang berlaku kemudian mengubah pelaksanaan secara radikal sehingga kontrak itu bukan lagi kontrak yang dipersetujui oleh pihak-pihak. Fakta bahawa pelaksanaan telah menjadi lebih membebankan atau kurang menarik dari segi komersial tidak menjadikannya kekecewaan.

Jika kekecewaan dibuktikan, kontrak itu dilepaskan secara automatik dari tarikh peristiwa yang mengecewakan itu. Seksyen 66 Akta Kontrak 1950 mengawal restitusi: sebarang manfaat yang diberikan di bawah kontrak yang dilepaskan boleh dituntut semula.

Mengapa kes ini masih penting

Kekecewaan sering dibangkitkan, tetapi jarang diterima:

• Klausa force majeure biasanya mengetepikan kekecewaan common law. Jika kontrak mempunyai klausa force majeure yang meliputi peristiwa itu, klausa itulah yang terpakai.

• Gangguan pandemik (seperti kes era COVID-19): mahkamah Malaysia keberatan untuk mendapati kekecewaan jika pihak-pihak boleh melaksanakan kontrak dengan kos lebih tinggi atau selepas kelewatan.

• Kesusahan bukan kekecewaan. Kontrak yang menjadi tidak ekonomik tidak kecewa; rundingan semula ialah jawapan komersial, bukan litigasi.

Soalan lazim

Adakah gangguan COVID-19 merupakan peristiwa yang mengecewakan?

Secara amnya tidak, melainkan peristiwa itu menjadikan pelaksanaan benar-benar mustahil (contohnya subjek kontrak musnah atau menjadi tidak sah di sisi undang-undang). Mahkamah Malaysia yang mengikuti Berjaya Times Square berhati-hati untuk mengisytiharkan kontrak kecewa semata-mata kerana gangguan ekonomi.

Bagaimana jika kontrak mempunyai klausa force majeure?

Klausa itu mengetepikan doktrin kekecewaan common law. Mahkamah menggunakan terma klausa itu terlebih dahulu; kekecewaan hanya mengisi jurang jika klausa itu tidak meliputi peristiwa tersebut.

Bolehkah saya menuntut semula wang yang dibayar sebelum peristiwa yang mengecewakan?

Seksyen 66 Akta Kontrak 1950 membenarkan restitusi manfaat yang diberikan, tetapi analisisnya bergantung pada fakta. Kami boleh menasihati sama ada keadaan anda menyokong tuntutan semula.

Konsultasi

• Hubungi kami

Soalan lazim

Adakah gangguan COVID-19 merupakan peristiwa yang mengecewakan?

Secara amnya tidak, melainkan peristiwa itu menjadikan pelaksanaan benar-benar mustahil (contohnya subjek kontrak musnah atau menjadi tidak sah di sisi undang-undang). Mahkamah Malaysia yang mengikuti Berjaya Times Square berhati-hati untuk mengisytiharkan kontrak kecewa semata-mata kerana gangguan ekonomi.

Bagaimana jika kontrak mempunyai klausa force majeure?

Klausa itu mengetepikan doktrin kekecewaan common law. Mahkamah menggunakan terma klausa itu terlebih dahulu; kekecewaan hanya mengisi jurang jika klausa itu tidak meliputi peristiwa tersebut.

Bolehkah saya menuntut semula wang yang dibayar sebelum peristiwa yang mengecewakan?

Seksyen 66 Akta Kontrak 1950 membenarkan restitusi manfaat yang diberikan, tetapi analisisnya bergantung pada fakta. Kami boleh menasihati sama ada keadaan anda menyokong tuntutan semula.