Pemaju lewat menyerahkan rumah saya. Bolehkah saya menuntut ganti rugi tertentu (LAD) di Malaysia?

Membeli rumah baharu daripada pemaju biasanya bermakna menunggu bertahun-tahun untuk ia siap. Apabila kunci diserahkan lewat, undang-undang memberi pembeli rumah satu bentuk pampasan tetap: ganti rugi jumlah tertentu, atau LAD.

Apakah LAD dan dari mana asalnya?

Pemaju perumahan di Semenanjung Malaysia dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Di bawah peraturannya, perjanjian jual beli bagi hartanah kediaman adalah dalam bentuk berkanun: Jadual G bagi hartanah bertanah dan Jadual H bagi hartanah strata seperti kondominium. Borang ini menetapkan tempoh penyerahan milikan kosong dan menghendaki pemaju membayar LAD jika lewat. Tempoh yang biasa disebut ialah 24 bulan (Jadual G) dan 36 bulan (Jadual H), tetapi sentiasa semak tarikh dalam perjanjian anda sendiri.

Bagaimana LAD dikira?

KPKT memberi formula ini bagi LAD kelewatan penyerahan milikan kosong:

Hari kelewatan × harga belian × 10% ÷ 365

Contoh KPKT: rumah berharga RM300,000 yang diserahkan 100 hari lewat memberi LAD kira-kira RM8,219.18.

Perjanjian anda mungkin juga memperuntukkan LAD berasingan bagi kelewatan menyiapkan kemudahan bersama dalam pembangunan strata.

Bilakah tempoh penyerahan bermula?

Dalam PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dan rayuan-rayuan lain (Mahkamah Persekutuan, penghakiman bertarikh 19 Januari 2021), Mahkamah Persekutuan mengekalkan award yang mengira LAD dari tarikh pembeli membayar fi tempahan, jika ia dibayar sebelum perjanjian ditandatangani, dan bukan dari tarikh perjanjian. Mahkamah juga menyatakan bahawa milikan kosong memerlukan perakuan arkitek dalam bentuk Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).

Maksudnya bagi anda bergantung pada tarikh dan dokumen anda.

Di manakah saya menuntut?

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) di bawah KPKT mendengar tuntutan berbangkit daripada perjanjian jual beli antara pembeli rumah dan pemaju perumahan, termasuk LAD. Menurut KPKT:

• bidang kuasanya meliputi Semenanjung Malaysia dan Labuan sahaja;
• tuntutan maksimum ialah RM50,000 bagi setiap tuntutan, melainkan kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis bahawa Tribunal boleh mendengar tuntutan yang lebih besar;
• tuntutan LAD dan lain-lain di bawah perjanjian mesti difailkan dalam 12 bulan dari tarikh CCC dikeluarkan;
• isu yang sama tidak boleh difailkan di Tribunal dan di mahkamah sivil pada masa yang sama.

Tuntutan melebihi had, atau di luar bidang kuasa Tribunal, dibawa ke mahkamah.

Apakah langkah-langkahnya?

1. Kenal pasti tarikh penting: resit fi tempahan, tarikh perjanjian, tempoh penyerahan, surat milikan kosong dan tarikh CCC.
2. Kira hari kelewatan dan LAD menggunakan formula.
3. Tulis kepada pemaju meminta bayaran LAD, bersama pengiraan anda. Lihat panduan surat tuntutan.
4. Jika tidak dibayar, failkan Borang 1 (Pernyataan Tuntutan) di TTPR bersama dokumen yang diperlukan, dalam had masa.
5. Serahkan Borang 1 yang telah dimeterai kepada pemaju seperti yang diterangkan KPKT, dan hadir ke pendengaran.
6. Jika anda memperoleh award dan ia tidak dibayar, dapatkan nasihat mengenai penguatkuasaan.

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Contoh

Encik Lim menandatangani perjanjian Jadual H bagi kondominium berharga RM500,000. Dia menerima milikan kosong 200 hari selepas tarikh penyerahan. Menggunakan formula KPKT, LAD ialah 200 × 500,000 × 10% ÷ 365, kira-kira RM27,397. Pemaju menawarkan jumlah "muhibah" yang lebih kecil. Dia membalas dengan pengiraannya dan, apabila tiada bayaran, memfailkan tuntutan di TTPR dalam 12 bulan dari CCC.

Apa yang perlu saya sediakan?

• perjanjian jual beli yang ditandatangani;
• resit fi tempahan dan bayaran;
• surat milikan kosong dan CCC;
• semua surat-menyurat dengan pemaju;
• pengiraan LAD anda.

Kesilapan biasa

• Terlepas tempoh pemfailan 12 bulan.
• Mengira dari tarikh mula yang salah.
• Menandatangani borang "penyelesaian" atau penepian semasa serahan kunci tanpa membacanya.
• Menerima kunci tanpa CCC dikeluarkan, tanpa mendapatkan nasihat.
• Memfailkan tuntutan yang sama di dua forum.

Bila perlu berjumpa peguam

Berjumpa peguam jika pemaju mempertikaikan tarikh, bergantung pada lanjutan masa, meminta anda menandatangani penepian, atau jika tuntutan anda melebihi RM50,000. Anda boleh menghubungi kami; setiap kes bergantung pada faktanya.

Soalan lazim

Bolehkah pemaju enggan membayar LAD kerana pandemik atau kelewatan lain?

Ia bergantung pada perjanjian, undang-undang yang terpakai bagi tempoh itu dan fakta. Dapatkan nasihat sebelum menerima jumlah yang dikurangkan.

Adakah Tribunal juga mendengar tuntutan kecacatan?

Ya, KPKT menyenaraikan tuntutan teknikal seperti kecacatan mutu kerja, yang secara amnya perlu difailkan dalam 12 bulan dari tamat tempoh tanggungan kecacatan.

Hartanah saya di Sabah atau Sarawak. Bolehkah saya menggunakan Tribunal?

KPKT menyatakan TTPR meliputi Semenanjung Malaysia dan Labuan sahaja. Undang-undang berbeza terpakai di Sabah dan Sarawak.

Adakah LAD sama bagi hartanah komersial?

Tidak. Tribunal meliputi rumah kediaman, bukan bangunan perniagaan. Perjanjian komersial bergantung pada termanya sendiri.

Adakah award Tribunal mengikat?

Ya. Kegagalan mematuhi award disiasat oleh Jabatan Perumahan Negara, menurut KPKT.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. KPKT: Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) — bidang kuasa, had RM50,000, tempoh 12 bulan, pengiraan LAD
2. Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara

Disemak fakta pada 17 Okt 2026